การเงิน - เรื่องใกล้ตัว (8 - คุณค่าที่แท้จริงของอสังหาฯ)

ได้มีโอกาสอ่านหนังสือ Mad Money Journey: A Financial Adventure ของ Mehrab Irani ซึ่งมีเนื้อหาที่น่าสนใจเกี่ยวกับเรื่อง หลักการและแนวทางการจัดการ “เงิน” ที่เป็นประโยชน์ จึงขอสรุปไว้ แต่หากอ่านจากต้นฉบับก็น่าจะได้ข้อคิดมากกว่าแน่นอน

Mad Money Journey: A Financial Adventure

Published by Jaico Publishing House

A-2 Jash Chambers, 7-A Sir Phirozshah Metha Road

Fort, Mumbai - 400 001

jaicopub@jaicobooks.com

www.jaicobooks.com

© Mehrab Irani

MAD MONEY JOURNEY

ISBN 978-81-8495-577-4

เรื่องก็มีอยู่ว่า นายแพทย์ผู้ประสบความสำเร็จในหน้าที่การงานคนหนึ่ง แต่กลับล้มเหลวทางการเงินสุด ๆ จากการซื้อบ้านและรถแพง ๆ การลงทุนในทรัพย์สินที่ไม่สร้างรายได้ และการขาดทุนจากการเก็งกำไรหุ้น จนพยายามจะฆ่าตัวตาย แต่ก็ไม่สำเร็จ ด้วยโชคชะตาจึงนำพาให้คนที่ช่วยนายแพทย์คนนี้จากการฆ่าตัวตายคือ เพื่อนเก่าสมัยประถมที่ต้องออกจากโรงเรียนไปเพราะไม่สามารถสอบเลื่อนชั้นได้ เพื่อนคนนี้ได้กลายเป็นมหาเศรษฐีเจ้าของกิจการผู้ประสบความสำเร็จ และได้ออกทุนส่งนายแพทย์คนนี้ไปพบกับบุคคลต่าง ๆ ทั่วโลกเพื่อเรียนรู้เกี่ยวกับหลักการและแนวทางการบริหารเงินจากชีวิตจริงของคนเหล่านี้ แน่นอน คนเหล่านี้คือ กลุ่มคนที่เพื่อนคนนี้ได้เคยช่วยให้พ้นจาก “การเป็นทาสของเงิน” และกลับมาเป็น “เจ้านายของเงิน” เหมือนที่กำลังช่วยนายแพทย์คนนี้

หมายเหตุ - เนื่องจากเป็นหนังสือที่เขียนขึ้นในบริบทของอินเดียเป็นหลัก ข้อมูลบางอย่างจึงอาจไม่ตรงในบริบทประเทศไทย

จุดหมายที่ 8 - กรุงลอนดอน อังกฤษ -- บทเรียนที่ 8 - คุณค่าที่แท้จริงของอสังหาฯ

            - การซื้ออสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัย ต้องไม่ซื้อเกินจำเป็น (ขนาดตามความจำเป็น) เพราะการซื้อที่อยู่อาศัยไม่ใช่การลงทุน ที่อยู่อาศัยไม่ก่อให้เกิดรายได้ (ทั้งกระแสรายได้และรายได้จากำไรหลังการขาย เพราะ ไม่ได้ซื้อไว้เพื่อขาย) แต่ก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายมากมาย เช่น ภาษี ดอกเบี้ยจากการกู้ยืมเพื่อซื้อ ค่าบำรุงรักษา ฯลฯ และทำให้เสียโอกาสจากการสร้างผลตอบแทนจากเงินส่วนต่างที่ใช้ซื้อบ้านที่ใหญ่เกินความจำเป็น

                - ในการจัดสินใจซื้ออสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยควรคำนวณความคุ้มค่าเมื่อเทียบกับการเช่าที่พักอาศัยและจุดคุ้มทุน แล้วจึงตัดสินใจว่าควรซื้อหรือไม่ (เช่น การซื้อบ้านมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามมากมาย และเป็นภาระ หากใช้ไม่นานและปล่อยเช่าไม่ได้ การเช่าที่พักอาศัยก็อาจจะคุ้มกว่า)

                - ราคาอสังหาฯ อาจจะไม่ได้ขึ้น แต่ที่เห็นว่าราคาสูงขึ้นเป็นเพราะเงินเฟ้อ หรือค่าของเงินลดลง (ไม่จริงเสมอไป ต้องลองเปรียบเทียบอัตราราคาที่เปลี่ยนแปลงไปของอสังหาฯ กับอัตราเงินเฟ้อ)

                - การมีอสังหาฯ ไว้ในครอบครองมักทำให้คนรู้สึกว่ามีทรัพย์สินหรือมีเงินเท่ากับราคาบ้าน แต่ในความเป็นจริงแล้ว บ้านไม่ใช่สินค้าที่สภาพคล่องสูง (ขายไม่ง่าย) และราคาผันผวน ไม่ได้มีแต่ขาขึ้น เมื่อขายจริงอาจจะไม่ได้เงินเท่าที่คิดไว้ ดังนั้น ราคาบ้านจึงเป็นเพียงเงินในจินตนาการ และอาจจะไม่เกิดขึ้นจริงตามที่คิด

                - แหล่งที่ดีที่สุดในการซื้ออสังหาฯ ให้ได้ราคาดี คือ งานการนำอสังหาฯ ที่ถูกยึดออกขาย / ประมูลโดยธนาคาร หรือกรมบังคับคดี หรือซื้ออสังหาฯ ในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ

                - การซื้ออสังหาฯ ต้องพิจารณาทางเลือกในการกู้ยืมธนาคารให้ดี เพราะอาจจะเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า เนื่องจากได้รับการลดหย่อนภาษี ดอกเบี้ยต่ำ และสามารถเอาเงินของตัวเองไปลงทุนให้เกิดกระแสรายได้จากทรัพย์สินอื่นได้

                - หากสามารถเลือกประเภทของดอกเบี้ย (แบบคงที่ หรือลอยตัว) ในการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาฯ ได้ อาจยึดหลักการ ดังนี้        (1) เลือกดอกเบี้ยแบบคงที่เมื่อเศรษฐกิจกำลังจะฟื้นตัว (มีการลดดอกเบี้ยนโยบายมาพักหนึ่งแล้ว) / ยังอยู่ในขาขึ้นและยังไม่มีแนวโน้มจะสิ้นสุดลง (มีความกังวลเรื่องเงินเฟ้อ) หรือ

                (2) เลือกดอกเบี้ยแบบลอยตัวเมื่อเศรษฐกิจมีแนวโน้มจะชะลอตัว (มีการขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่องมาพักหนึ่งแล้ว) หรืออยู่ในขาลงและยังไม่มีแนวโน้มจะฟื้นตัว (มีความกังวลเรื่องเงินฝืด)

                - การถือครองอสังหาฯ รูปนิติบุคคลจะเป็นประโยชน์มากกว่าคือ สามารถลดค่าใช้จ่ายด้านภาษีได้

                - การลงทุนในอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าให้คำนึงความสามารถในการสร้างกระแสรายได้ (ค่าเช่า) เป็นสำคัญ (เหมือนการเลือกหุ้นเพื่อลงทุน) เพื่อให้ได้อสังหาฯ ที่ดี ซึ่งเมื่อขายในระยะยาวก็มักจะสร้างกำไรจากการขายได้ดี

                - โดยทั่วไป ในระยะยาวราคาอสังหาฯ จะสูงขึ้นเนื่องจาก 2 ปัจจัย ได้แก่ (1) อสังหาฯ มีจำกัด และ (2) เงินเฟ้อ
อย่างไรก็ตาม มีปัจจัยมากมายที่ทำให้อสังหาฯ มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น เช่น ที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวก สิ่งแวดล้อม โอกาสที่จะมีการพัฒนาของพื้นที่ในอนาคต ฯลฯ ตลอดจนการพัฒนาอสังหาฯ นั้น เช่น การซ่อมบำรุงตกแต่ง การติดตั้งสิ่งอำนวยความสะดวก ทำความสะอาด ฯลฯ

ติดตามต่อ - จุดหมายที่ 9 - Deolali นาสิก มหาราษฏระ อินเดีย -- บทเรียนที่ 9 - การปกป้องเงินของตัวเอง และ
จุดหมายสุดท้าย 10 - Gangotri Ashram ฤาษีเกศ อุตตรขันท์ อินเดีย -- บทเรียนสุดท้ายที่สำคัญ